היכרות עם סלוניקי ושכונותיה, בחינת הנכס וחישוב התשואה הצפויה — כדי להבין אם ההשקעה מתאימה לכם.
יש לכם שאלה על רכישת נכס ביוון?
המדריכים מיועדים לאנשים פרטיים שרוכשים דירת מגורים בסלוניקי להשכרה לטווח ארוך. על רכישה באמצעות חברה, השכרה לטווח קצר ותוכניות תושבות עשויים לחול כללים אחרים.
ביקוש
אוניברסיטת אריסטו מפעילה קמפוס מרכזי בעיר, לצד מתקנים נוספים. הקרבה למוסד לימודים היא שיקול בבחירת נכס, אבל מספר הסטודנטים בעיר אינו מספר הדירות הדרושות להשכרה. בדקו את הקמפוס הרלוונטי, את מסלול הנסיעה ואת ההיצע המתחרה ליד הדירה. אוניברסיטת אריסטו.
נגישות
המטרו — כולל ההרחבה לקלמריה, שנפתחה ב־27 באוגוסט 2026 — משפיע על הנגישות של השכונות למרכז העיר.
מחירים
מדדי בנק יוון יכולים לסייע להבנת מגמת השוק. הם אינם מחירון לדירה מסוימת. כדי להעריך נכס, השוו דירות דומות מבחינת כתובת, שטח, קומה, מצב, מעלית וריהוט, והפרידו בין מחיר מבוקש לבין מחיר בעסקה שהושלמה. בנק יוון — שוק המקרקעין.
ככלל, תושבי חוץ יכולים לרכוש נכס בסלוניקי. עורך הדין שלכם יבדוק אם חלות מגבלות הנוגעות לאזרחות שלכם, לאופן הרכישה או לנכס עצמו. כל רוכש נדרש למספר מס יווני — מדריך 2, פרק 1 מפרט את השלבים.
יד שנייה
לעיתים קרובות בבניין ותיק. מצב הדירה והתיעוד הקיים משתנים מנכס לנכס. חשוב לבדוק את שניהם.
דירה משופצת
אתם משלמים על עבודה שכבר בוצעה. שאלו מה שופץ, מתי ובאילו היתרים.
בנייה חדשה
תקני בנייה ואנרגיה מודרניים. אופן המיסוי תלוי בעסקה — ראו מדריך 2, פרק 3.
מה התקציב הכולל שלכם?
התקציב צריך לכלול את מחיר הנכס, את עלויות הרכישה ואת השיפוץ, הריהוט וההכנות הנדרשים. מדריך 2, פרק 3 מפרט את עלויות הרכישה.
מיהו קהל השוכרים שלכם?
לסטודנטים, לאנשים עובדים ולמשפחות עשויים להיות צרכים שונים מבחינת המיקום, גודל הדירה והחלוקה שלה.
עד כמה תרצו להיות מעורבים?
כשמתגוררים מחוץ ליוון, נהוג להיעזר במנהל נכס מקומי ולסכם איתו את תחומי האחריות — מדריך 3, פרק 2.
כמה זמן תחזיקו בנכס?
משך ההשקעה המתוכנן משפיע על בחירת הנכס והאזור ועל מועד המכירה בהמשך.
השכונה משפיעה על קהל השוכרים, על משך הזמן הדרוש להשכרת הדירה ועל שכר הדירה שאפשר לבקש. השוו בין אזורים לפי הצרכים של השוכרים ובחנו מודעות עדכניות לדירות דומות.
הנתונים הבאים הם ממוצעי מחירים מבוקשים במודעות למגורים ב־Indomio. הם כוללים נכסים מסוגים ובמצבים שונים. חודש הנתונים משתנה בין האזורים, ולכן הנתונים הם נקודת פתיחה לחיפוש ואינה השוואה אחידה של דירות זהות או של תשואות.
אין להכפיל אוטומטית את ממוצע השכירות בשטח הדירה ולקבל תחזית הכנסה. לדירה קטנה, משופצת או בקומת חצי מרתף יכולים להיות מאפיינים שונים מממוצע האזור. גם חלוקת שכר הדירה הממוצע במחיר המכירה הממוצע אינה תשואתה של עסקה ממשית.
לכל נכס, אספו מספר מודעות דומות ותעדו כתובת, שטח וסוג השטח, קומה, מצב, ריהוט, מחיר ותאריך. בקשו גם נתוני חוזים שנחתמו, אם זמינים. מודעה שהוסרה אינה בהכרח דירה שהושכרה במחיר שהופיע בה.
בקלמריה יש להתחשב גם בקישוריות המטרו ובקווי ההזנה המעודכנים. בדקו את מסלול ההליכה מהבניין לתחנה ולא רק את שם השכונה. OSETH — שינויי הרשת באוגוסט 2026.
בביקור בנכס אפשר לזהות ליקויים וסימני אזהרה. לצד הביקור נדרשות בדיקות משפטיות והנדסיות עצמאיות, גם לנושאים שאי אפשר להעריך בהתרשמות ראשונית.
הסימונים ברשימה נשמרים בדפדפן הזה כרשימה אחת. לפני מעבר לנכס אחר, תעדו את התוצאות ואפסו את הסימונים.
הושלמו 0 מתוך 8
השלב הבא
לפני החתימה, עורך הדין והמהנדס שלכם מבצעים את הבדיקות הרשמיות. מדריך 2, פרק 2 מסביר מה הן כוללות.
כדי להעריך את התשואה, הפחיתו מההכנסה הצפויה את ההוצאות השוטפות ואת אובדן שכר הדירה בתקופות שבהן הנכס אינו מושכר. השוו את היתרה לסך ההשקעה הראשונית, ובדקו גם תרחיש פחות אופטימי.
תשואה נטו משוערת מהשכרה (%)
(שכר דירה שנתי פוטנציאלי − הפחתה בגין תקופות ללא שוכר − הוצאות תפעול שנתיות של הבעלים) ÷ סך ההשקעה הראשונית × 100
כללו כל הוצאה פעם אחת בלבד: תקופות ללא שוכר מופחתות משכר הדירה, ועלויות הרכישה נכללות בהשקעה הראשונית ולא בהוצאות התפעול.
התשואה המחושבת היא לפני מס הכנסה ועלויות מימון. החישוב אינו כולל שינויים בשווי הנכס או עלויות מכירה.
המספרים הבאים נבחרו כדי להדגים את דרך החישוב. הם אינם נתוני דירה של Wiser, הצעת מחיר, הערכת שווי או תחזית לשכר דירה בסלוניקי. בדירה זו מניחים שאין שיפוץ נוסף מעבר למחיר; בעסקה אחרת יש להוסיפו.
| ההשקעה הראשונית — הנחות | סכום |
|---|---|
| מחיר דירה | €90,000 |
| כלל עלויות הרכישה, לרבות מסים ואנשי מקצוע | €6,000 |
| ריהוט והכנה להשכרה | €4,000 |
| סך ההשקעה הראשונית | €100,000 |
| הכנסה והוצאות בשנה — הנחות | סכום |
|---|---|
| שכר דירה פוטנציאלי: €500 × 12 | €6,000 |
| חודש ללא שוכר | −€500 |
| הוצאות בעלים: ניהול, תחזוקה, ביטוח, חלק בהוצאות הבניין ו־ENFIA | −€1,500 |
| הכנסה תפעולית לפני מס הכנסה ומימון | €4,000 |
| תשואה תפעולית ביחס לכל ההשקעה הראשונית | 4.0% |
הוצאות ההדגמה הן סכום כולל משוער, לא שיעור דמי הניהול של Wiser. כל הוצאה נספרת פעם אחת. בחישוב מתוך תקבולים בפועל אין להפחית שוב את אובדן השכירות שכבר משתקף בהם. קרן מזומן נפרדת לתיקונים אינה הוצאה ששולמה; אם כוללים אותה בהון שהוקצה, צריך לציין זאת ולשנות את המכנה בהתאם.
נניח שהשכירות יורדת ל־€450 לחודש, יש שני חודשים ללא שוכר, וההוצאות כוללות תיקון נוסף של €1,000 מעבר ל־€1,500 שבדוגמת הבסיס. ההכנסה התפעולית היא €2,000: עשרה חודשי שכירות הם €4,500, פחות €2,500 הוצאות. התשואה באותה שנה יורדת ל־2.0%.
שני החישובים הם לפני מס הכנסה ועלויות מימון. הם אינם כוללים עליית ערך, ירידת ערך או עלויות מכירה. במימון בנקאי יש לחשב בנפרד את תשלומי ההלוואה ואת התזרים על ההון העצמי.
העלויות האלה משמשות להערכת התשואה. ההכרה בהוצאות לצורכי מס כפופה לכללים אחרים — מדריך 3, פרק 3.
הכנסה
בתקופות שבהן הדירה פנויה או כשהשוכר אינו משלם, נפגעת ההכנסה משכירות.
עלויות
בניינים ותיקים זקוקים לעבודות שוטפות, וחלק מההוצאות המשותפות נקבעות במסגרת ניהול הבניין.
כללים
כללי השכירות ושיעורי המס עשויים להשתנות לאורך שנות הבעלות.
יציאה מההשקעה
מכירת הנכס עשויה להימשך זמן, והמחיר תלוי במצב השוק במועד המכירה.
כסף
אם ההכנסות או ההוצאות שלכם הן במטבע אחר, שינויי שער החליפין משפיעים על שווי ההכנסה מהנכס באותו מטבע.
שלבי הרכישה, הבדיקות המשפטיות וההנדסיות, עלויות העסקה והעברת הכספים.
נכתב על ידי צוות Wiser. עודכן ב־9 בנובמבר 2026.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ פיננסי. עורך הדין ורואה החשבון שלכם ייעצו לכם בהתאם לנסיבותיכם.
יש לכם שאלה על רכישת דירה בפרויקטים של Wiser? השאירו פרטים ונחזור אליכם.
