Γιατί η Θεσσαλονίκη ενδιαφέρει τους επενδυτές, πώς διαφέρουν οι γειτονιές της και πώς αξιολογείτε αν ένα διαμέρισμα και το αναμενόμενο μίσθωμά του συνιστούν μια κατάλληλη επένδυση.
Έχετε ερώτηση για τη δική σας αγορά;
Οι οδηγοί απευθύνονται σε ιδιώτες που αγοράζουν κατοικία στη Θεσσαλονίκη για μακροχρόνια μίσθωση. Για εταιρική ιδιοκτησία, βραχυχρόνια μίσθωση και προγράμματα άδειας διαμονής μπορεί να ισχύουν διαφορετικοί κανόνες.
Ζήτηση
Το Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο διαθέτει κεντρική πανεπιστημιούπολη στη Θεσσαλονίκη και άλλες εγκαταστάσεις. Η εγγύτητα σε πανεπιστήμιο μπορεί να έχει σημασία, αλλά ο συνολικός αριθμός εγγεγραμμένων φοιτητών δεν ισούται με τον αριθμό νοικοκυριών που αναζητούν ιδιωτική κατοικία προς μίσθωση. Ελέγξτε τη συγκεκριμένη πανεπιστημιούπολη, την πραγματική διαδρομή και τα ανταγωνιστικά διαμερίσματα κοντά στο ακίνητο. Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο.
Συνδέσεις
Το μετρό, μαζί με την επέκταση προς την Καλαμαριά που τέθηκε σε λειτουργία στις 27 Αυγούστου 2026, αλλάζει την πρόσβαση των περιοχών στο κέντρο.
Τιμές
Οι δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος βοηθούν στην κατανόηση των τάσεων της αγοράς. Δεν αποτιμούν ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα. Συγκρίνετε ακίνητα με βάση τη διεύθυνση, το εμβαδόν, τον όροφο, την κατάσταση, την πρόσβαση με ανελκυστήρα και την επίπλωση. Διαχωρίστε τις ζητούμενες τιμές από τις τιμές ολοκληρωμένων συναλλαγών. Τράπεζα της Ελλάδος.
Οι αγοραστές από το εξωτερικό μπορούν γενικά να αγοράσουν ακίνητο στη Θεσσαλονίκη. Ο δικηγόρος σας ελέγχει τυχόν περιορισμούς που αφορούν την υπηκοότητά σας, τον τρόπο με τον οποίο θα κατέχετε το ακίνητο και το ίδιο το ακίνητο. Κάθε αγοραστής χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ. Ο Οδηγός 2, κεφάλαιο 1 εξηγεί τα βήματα.
Μεταχειρισμένο
Συχνά βρίσκεται σε παλαιότερη πολυκατοικία. Η κατάσταση και τα έγγραφα διαφέρουν, οπότε οι έλεγχοι αποκτούν μεγαλύτερη βαρύτητα.
Ανακαινισμένο
Πληρώνετε για εργασίες που έχουν ήδη γίνει. Ρωτήστε τι ανακαινίστηκε, πότε και με ποιες άδειες.
Νεόδμητο
Σύγχρονες προδιαγραφές κατασκευής και ενεργειακής απόδοσης. Η φορολογική μεταχείριση εξαρτάται από τη συναλλαγή. Δείτε τον Οδηγό 2, κεφάλαιο 3.
Ποιος είναι ο συνολικός προϋπολογισμός σας;
Το τίμημα μαζί με τα έξοδα αγοράς και τυχόν ανακαίνιση, επίπλωση και αρχική προετοιμασία. Ο Οδηγός 2, κεφάλαιο 3 παρουσιάζει τα έξοδα αγοράς.
Ποιος είναι ο πιθανός μισθωτής σας;
Φοιτητές, επαγγελματίες και οικογένειες αναζητούν διαφορετικές περιοχές και διαρρυθμίσεις.
Πόσο θέλετε να συμμετέχετε στη διαχείριση;
Η κατοχή ακινήτου από το εξωτερικό συνήθως προϋποθέτει συμφωνία όρων με διαχειριστή ακινήτων. Δείτε τον Οδηγό 3, κεφάλαιο 2.
Για πόσο καιρό θα το κρατήσετε;
Ο χρονικός σας ορίζοντας επηρεάζει την επιλογή ακινήτου και περιοχής, καθώς και τον σχεδιασμό μιας πώλησης.
Η τοποθεσία επηρεάζει το προφίλ του ενοικιαστή, τον χρόνο εκμίσθωσης και το μίσθωμα. Συγκρίνετε τις περιοχές με βάση όσα έχουν σημασία για τους ενοικιαστές και ελέγξτε την εικόνα μέσα από τις τρέχουσες αγγελίες.
Τα στοιχεία του Indomio αποτυπώνουν μέσες ζητούμενες τιμές κατοικιών διαφορετικών τύπων. Οι μήνες αναφοράς διαφέρουν. Αποτελούν αφετηρία έρευνας, όχι σύγκριση ομοειδών ακινήτων ή πίνακα επενδυτικών αποδόσεων.
Οκτώβριος 2026
Μην πολλαπλασιάζετε το μέσο μίσθωμα επί το εμβαδόν ενός διαμερίσματος θεωρώντας το αποτέλεσμα πρόβλεψη. Μικρά, ανακαινισμένα ή ημιυπόγεια ακίνητα μπορεί να διαφέρουν σημαντικά από το συνολικό απόθεμα της περιοχής. Η διαίρεση των δύο μέσων τιμών δεν τεκμηριώνει την απόδοση μιας πραγματικής επένδυσης.
Καταγράψτε συγκρίσιμες αγγελίες με τη διεύθυνση, τον τρόπο μέτρησης του εμβαδού, τον όροφο, την κατάσταση, την επίπλωση, την τιμή και την ημερομηνία παρατήρησης. Αναζητήστε στοιχεία από υπογεγραμμένες μισθώσεις όπου είναι διαθέσιμα. Η αφαίρεση μιας αγγελίας δεν αποδεικνύει ότι το διαμέρισμα μισθώθηκε στο ζητούμενο μίσθωμα.
Για την Καλαμαριά, ελέγξτε το μετρό και τις αναθεωρημένες λεωφορειακές γραμμές σύνδεσης, μαζί με την πραγματική διαδρομή με τα πόδια από το κτίριο έως τον σταθμό. Ενημέρωση δικτύου ΟΣΕΘ.
Μια επίσκεψη μπορεί να αναδείξει ενδείξεις προβλημάτων. Ο ανεξάρτητος νομικός και τεχνικός έλεγχος παραμένει απαραίτητος για όσα δεν φαίνονται με την πρώτη ματιά.
Η λίστα αποθηκεύει ένα σύνολο επιλογών σε αυτό το πρόγραμμα περιήγησης. Καταγράψτε τα ευρήματά σας και καθαρίστε τις επιλογές πριν αξιολογήσετε άλλο ακίνητο.
0 από 8 ολοκληρώθηκαν
Επόμενο βήμα
Πριν υπογράψετε, ο δικηγόρος και ο μηχανικός σας διενεργούν τους επίσημους ελέγχους. Ο Οδηγός 2, κεφάλαιο 2 εξηγεί τι καλύπτουν.
Υπολογίστε τι μπορεί να αποφέρει το ακίνητο αφού αφαιρέσετε τα διαστήματα χωρίς ενοικιαστή και τα έξοδα που σας βαρύνουν. Συγκρίνετε το αποτέλεσμα με το συνολικό αρχικό κεφάλαιο και εξετάστε δυσμενέστερα σενάρια.
Ενδεικτική καθαρή απόδοση μισθωμάτων (%)
(Πιθανά ετήσια μισθώματα − πρόβλεψη για κενά διαστήματα − ετήσια λειτουργικά έξοδα ιδιοκτήτη) ÷ συνολικό αρχικό κεφάλαιο × 100
Υπολογίστε κάθε δαπάνη μία φορά: τα κενά διαστήματα αφαιρούνται από τα μισθώματα, ενώ τα έξοδα αγοράς περιλαμβάνονται στο αρχικό κεφάλαιο και όχι στα λειτουργικά έξοδα.
Το αποτέλεσμα είναι προ φόρου εισοδήματος και εξόδων χρηματοδότησης. Δεν περιλαμβάνει μεταβολές στην αξία του ακινήτου ή έξοδα πώλησης.
Τα ποσά επιλέχθηκαν για να εξηγήσουν τον υπολογισμό. Δεν αφορούν ακίνητο της Wiser και δεν αποτελούν προσφορά, εκτίμηση αξίας ή πρόβλεψη μισθωμάτων στη Θεσσαλονίκη. Το παράδειγμα υποθέτει ότι δεν απαιτείται πρόσθετη ανακαίνιση πέρα από το τίμημα αγοράς. Προσθέστε τη σχετική δαπάνη όπου χρειάζεται.
| Αρχικό κεφάλαιο: υποθέσεις | Ποσό |
|---|---|
| Τίμημα διαμερίσματος | €90.000 |
| Όλα τα έξοδα απόκτησης, μαζί με φόρους και επαγγελματικές αμοιβές | €6.000 |
| Επίπλωση και προετοιμασία | €4.000 |
| Συνολικό αρχικό κεφάλαιο | €100.000 |
| Ετήσια έσοδα και έξοδα: υποθέσεις | Ποσό |
|---|---|
| Πιθανό μίσθωμα: €500 × 12 | €6.000 |
| Ένας μήνας χωρίς μισθωτή | −€500 |
| Διαχείριση, συντήρηση, ασφάλιση, κοινόχρηστα και ΕΝΦΙΑ που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη | −€1.500 |
| Λειτουργικό εισόδημα προ φόρου εισοδήματος και χρηματοδότησης | €4.000 |
| Λειτουργική απόδοση μισθωμάτων επί του συνολικού αρχικού κεφαλαίου | 4,0% |
Η πρόβλεψη εξόδων είναι ένα ενδεικτικό σύνολο και δεν αποτελεί αμοιβή διαχείρισης της Wiser. Υπολογίστε κάθε δαπάνη μία φορά. Αν ξεκινάτε από τα πραγματικά εισπραχθέντα μισθώματα, μην αφαιρείτε ξανά το ίδιο κενό διάστημα. Ένα ξεχωριστό ταμειακό αποθεματικό δεν είναι ήδη πραγματοποιημένη δαπάνη. Αν το περιλαμβάνετε στο δεσμευμένο κεφάλαιο, δηλώστε το και προσαρμόστε τον παρονομαστή.
Αν το μίσθωμα μειωθεί στα €450, το διαμέρισμα μείνει κενό για δύο μήνες και χρειαστεί πρόσθετη επισκευή €1.000, τα μισθώματα δέκα μηνών αποφέρουν €4.500. Μετά την αφαίρεση εξόδων €2.500, απομένουν €2.000: λειτουργική απόδοση 2,0% για το συγκεκριμένο έτος.
Και οι δύο υπολογισμοί εξαιρούν τον φόρο εισοδήματος, τη χρηματοδότηση, τις μεταβολές αξίας και τα έξοδα πώλησης. Για αγορά με χρηματοδότηση, υπολογίστε χωριστά τις δόσεις του δανείου και τις ταμειακές ροές επί των ιδίων κεφαλαίων.
Τα έξοδα αυτά χρησιμοποιούνται για την εκτίμηση της απόδοσης. Το ποιες δαπάνες εκπίπτουν φορολογικά διέπεται από διαφορετικούς κανόνες. Δείτε τον Οδηγό 3, κεφάλαιο 3.
Έσοδα
Τόσο οι εβδομάδες μεταξύ μισθώσεων όσο και ένας μισθωτής που σταματά να πληρώνει μειώνουν τα έσοδα από μισθώματα.
Έξοδα
Τα παλαιότερα κτίρια χρειάζονται τακτικές εργασίες και ορισμένες κοινές δαπάνες αποφασίζονται από την πολυκατοικία, όχι από εσάς.
Κανόνες
Οι κανόνες μίσθωσης και οι φορολογικοί συντελεστές μπορεί να αλλάξουν όσο διατηρείτε το ακίνητο.
Έξοδος
Μια πώληση μπορεί να χρειαστεί χρόνο και η τιμή εξαρτάται από την αγορά τη στιγμή που πουλάτε.
Χρήματα
Αν τα εισοδήματά σας είναι σε άλλο νόμισμα, οι συναλλαγματικές ισοτιμίες μεταβάλλουν την απόδοσή σας στο νόμισμα αυτό.
Τα στάδια της αγοράς, οι απαραίτητοι έλεγχοι, το συνολικό κόστος και η διαδικασία πληρωμής.
Συντάχθηκε από την ομάδα της Wiser. Ενημέρωση: 9 Νοεμβρίου 2026.
Γενικές πληροφορίες, όχι νομική, φορολογική ή χρηματοοικονομική συμβουλή. Ο δικός σας δικηγόρος και λογιστής σάς συμβουλεύουν για τη δική σας περίπτωση.
Έχετε ερώτηση για την αγορά διαμερίσματος σε έργο της Wiser; Αφήστε τα στοιχεία σας και θα επικοινωνήσουμε μαζί σας.
