Εκμίσθωση και διαχείριση ακινήτου από το εξωτερικό: τι μπορείτε να αναθέσετε, ποιες ευθύνες διατηρείτε και πώς προετοιμάζεστε για μια μελλοντική πώληση.
Έχετε ερώτηση για τη δική σας αγορά;
Προετοιμάστε το διαμέρισμα πριν δημοσιεύσετε την αγγελία. Φροντίστε τα έγγραφα της μίσθωσης κατά την υπογραφή και υποβάλετε τη δήλωση μίσθωσης εντός της απαιτούμενης προθεσμίας.
Οι επιλογές σας αποθηκεύονται σε αυτό το πρόγραμμα περιήγησης.
0 από 5 ολοκληρώθηκαν
0 από 4 ολοκληρώθηκαν
Αποφασίστε με βάση τον μισθωτή που στοχεύετε και όσα προσφέρουν παρόμοια διαμερίσματα κοντά σας. Η επίπλωση αυξάνει το αρχικό κόστος και προσθέτει δαπάνες αντικατάστασης με τον χρόνο. Η μίσθωση χωρίς επίπλωση απαιτεί μικρότερο κόστος προετοιμασίας. Συγκρίνετε τρέχουσες αγγελίες και για τις δύο επιλογές πριν αποφασίσετε.
Για μίσθωση κατοικίας που καλύπτεται από τη νόμιμη προστασία, αφετηρία είναι η ελάχιστη τριετής διάρκεια, ακόμη και αν η σύμβαση ορίζει μικρότερο διάστημα. Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να επιβεβαιώσει αν εφαρμόζεται και ποιοι είναι οι όροι λύσης, πριν υποσχεθείτε παράδοση του ακινήτου χωρίς μισθωτή ή βασιστείτε σε μικρότερη διάρκεια. Άρειος Πάγος, απόφαση 650/2007.
Δηλώστε τη μίσθωση έως το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξη ή την τροποποίησή της. Στη συνέχεια, οι μισθωτές και οι λοιποί συνιδιοκτήτες έχουν 30 ημέρες από την ειδοποίηση στο myAADE για να αποδεχθούν ή να απορρίψουν τη δήλωση. Αν δεν προβούν σε ενέργεια εντός αυτής της προθεσμίας, θεωρείται ότι την αποδέχονται. Φυλάξτε χωριστά τη σύμβαση και το πρωτόκολλο παράδοσης. Προθεσμία δήλωσης, διαδικασία αποδοχής.
Ο διαχειριστής μπορεί να αναλάβει την καθημερινή λειτουργία. Οι αρμοδιότητές του, η συχνότητα ενημέρωσης και οι περιπτώσεις που απαιτούν την έγκρισή σας καθορίζονται στη συμφωνία σας.
Ένας διαχειριστής μπορεί να αναλάβει
Εσείς αποφασίζετε
Ο λογιστής σας
Εξετάστε τη βάση υπολογισμού της αμοιβής, τον ΦΠΑ, τις χρεώσεις κατά τα κενά διαστήματα και τυχόν χωριστές αμοιβές εκμίσθωσης, ανανέωσης ή επιθεώρησης. Συμφωνήστε όριο έγκρισης δαπανών, διαδικασία έκτακτης ανάγκης, συχνότητα ενημέρωσης και πρόγραμμα πληρωμών. Ελέγξτε τη διάρκεια, την προειδοποίηση καταγγελίας και την παράδοση κλειδιών, εγγράφων και υπολοίπων σε νέο διαχειριστή.
Μια χρήσιμη κατάσταση ιδιοκτήτη διαχωρίζει τα οφειλόμενα μισθώματα, τις εισπράξεις, τις καθυστερούμενες οφειλές, τα εξοφλημένα παραστατικά, τις χρεώσεις διαχείρισης, τα παρακρατούμενα ποσά και το ποσό που μεταφέρεται. Κρατήστε τις εγγυήσεις των μισθωτών χωριστά από το λειτουργικό εισόδημα. Ένα κενό ακίνητο μπορεί να συνεχίσει να επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη με έξοδα. Τεκμηριώστε τις οφειλές και συνεργαστείτε με τον διαχειριστή και τον δικηγόρο. Μην θεωρείτε δεδομένη την άμεση αποβολή του μισθωτή ή τη βέβαιη είσπραξη.
Η ιδιοκτησία ακινήτου στην Ελλάδα συνεπάγεται τακτικές υποχρεώσεις, όπως φόρο εισοδήματος από μισθώματα και ετήσιο φόρο ακινήτου, ακόμη και αν κατοικείτε στο εξωτερικό.
Για φυσικά πρόσωπα, το εισόδημα από μισθώματα του φορολογικού έτους 2026 φορολογείται με οριακούς συντελεστές επί του σχετικού φορολογητέου εισοδήματος. Τα κλιμάκια δεν εφαρμόζονται χωριστά ανά διαμέρισμα.
| Φορολογητέο εισόδημα από μισθώματα | Συντελεστής |
|---|---|
| Έως €12.000 | 15% |
| €12.000 έως €24.000 | 25% |
| €24.000 έως €36.000 | 35% |
| Πάνω από €36.000 | 45% |
Το λειτουργικό εισόδημα δεν ταυτίζεται απαραίτητα με το φορολογητέο εισόδημα. Τα φυσικά πρόσωπα μπορεί να δικαιούνται, υπό προϋποθέσεις, κατ’ αποκοπή έκπτωση 5%, αντί να αφαιρούν κάθε δαπάνη της κατάστασης διαχείρισης. Αποκλειστικά ως παράδειγμα εφαρμογής των κλιμακίων, φορολογητέο εισόδημα από μισθώματα €18.000 το 2026 συνεπάγεται φόρο €3.300: €12.000 με 15% και €6.000 με 25%. Τα €18.000 είναι ήδη προσδιορισμένο φορολογητέο ποσό, όχι ακαθάριστες εισπράξεις. Υπουργείο Οικονομικών.
| Πότε | Ενέργεια |
|---|---|
| Μετά από αγορά ή μεταβολή κυριότητας | Επαληθεύστε το Ε9, μαζί με τυχόν αυτόματη υποβολή. Η γενική προθεσμία είναι η 31η Ιανουαρίου του επόμενου έτους, με την επιφύλαξη των εφαρμοστέων κανόνων και παρατάσεων. ΑΑΔΕ |
| Μετά την έναρξη ή τροποποίηση της μίσθωσης | Υποβάλετε τη δήλωση μίσθωσης και παρακολουθήστε την αποδοχή της |
| Κάθε μήνα | Αντιπαραβάλετε οφειλόμενα μισθώματα, εισπράξεις, καθυστερούμενες οφειλές, έξοδα και μεταφορές χρημάτων |
| Κάθε χρόνο | Ελέγξτε τον ΕΝΦΙΑ και την ελληνική δήλωση, καθώς και τις δηλώσεις στη χώρα φορολογικής κατοικίας όπου απαιτούνται |
| Κατά τη λήξη της μίσθωσης | Τεκμηριώστε την παράδοση, τους λογαριασμούς και την εκκαθάριση της εγγύησης. Ενημερώστε τη δήλωση μίσθωσης όπως απαιτείται |
Συμφωνήστε στο μισθωτήριο τραπεζικές πληρωμές που μπορούν να τεκμηριωθούν. Η ανακοίνωση της ΑΑΔΕ μεταθέτει την υποχρέωση τραπεζικής πληρωμής στην 1η Ιουλίου 2027. Επανελέγξτε τους κανόνες πριν από εκείνη την ημερομηνία. Ανακοίνωση ΑΑΔΕ.
Η χώρα φορολογικής κατοικίας σας μπορεί επίσης να φορολογεί τα ελληνικά μισθώματα. Οι συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας συχνά αποτρέπουν τη διπλή επιβάρυνση, αλλά οι κανόνες διαφέρουν ανά χώρα. Ρωτήστε λογιστή που γνωρίζει και τα δύο συστήματα.
Για άμεση κυριότητα ακινήτου, εξετάστε τη σύμβαση μεταξύ Ισραήλ και Ελλάδας. Το άρθρο 6 του επίσημου αγγλικού κειμένου αποδίδει τη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων των μισθωμάτων, στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο. Μην υποθέτετε αυτομάτως πρόσθετο ισραηλινό φόρο με πίστωση του ελληνικού φόρου. Ο λογιστής σας πρέπει να επιβεβαιώσει την υπαγωγή στη σύμβαση, τη δομή ιδιοκτησίας και τις υποχρεώσεις δήλωσης στο Ισραήλ. Οι διανομές από εταιρεία ή διαφορετική φορολογική κατοικία απαιτούν ξεχωριστή ανάλυση. Σύμβαση, άρθρο 6.
Η μελλοντική πώληση επηρεάζεται από τις αποφάσεις που παίρνετε ήδη κατά την αγορά: την τιμή, τις εργασίες που θα κάνετε και τα αρχεία που θα διατηρήσετε.
Τοποθεσία
Εξετάστε συγκρίσιμες συναλλαγές και χρόνους διάθεσης στην αγορά πριν εκτιμήσετε πόσο εύκολα θα πουληθεί το ακίνητο.
Έγγραφα
Τα πλήρη έγγραφα μεταβίβασης επιταχύνουν την επόμενη πώληση.
Παραστατικά
Κρατήστε τις αποδείξεις εργασιών ανακαίνισης. Μπορεί να έχουν σημασία για τη φορολόγηση μιας πώλησης.
Διαρρύθμιση
Σκεφτείτε ποιος θα μπορούσε να αγοράσει το διαμέρισμα στο μέλλον και αν η διαρρύθμιση θα εξυπηρετούσε τις ανάγκες του.
Αφαιρέστε από την τιμή πώλησης τη συμφωνημένη μεσιτική αμοιβή, τα νομικά έξοδα, τα απαιτούμενα έγγραφα και εργασίες μεταβίβασης, το υπόλοιπο δανεισμού και τα έξοδα άρσης βαρών, καθώς και τους εφαρμοστέους φόρους και λοιπές δαπάνες. Ζητήστε προσφορές για τη συγκεκριμένη συναλλαγή και αποφύγετε διπλή χρέωση εγγράφων που επικαλύπτονται.
Το καθαρό ποσό που απομένει από την πώληση δεν είναι το συνολικό κέρδος της επένδυσης. Συνυπολογίστε το αρχικό κεφάλαιο, τα εισπραχθέντα μισθώματα, τις δαπάνες, τη φορολογία και τη χρηματοδότηση σε όλη την περίοδο κατοχής.
Ο κρατικός οδηγός περιγράφει την αναστολή του σχετικού φόρου υπεραξίας έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Έχει προταθεί παράταση για το 2027. Μην θεωρείτε δεδομένο ότι μια μελλοντική πώληση θα έχει μηδενικό φόρο και μην συμπεραίνετε τη φορολογική μεταχείριση σε άλλη χώρα μόνο από τους ελληνικούς κανόνες. Τρέχων οδηγός, προτεινόμενη παράταση.
Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να εξετάσει τη μίσθωση και την προστασία του μισθωτή πριν συμφωνήσετε πώληση ή υποσχεθείτε παράδοση χωρίς μισθωτή.
Επιστρέψτε στη συλλογή για να ξαναδείτε ένα προηγούμενο στάδιο ή να αναζητήσετε συγκεκριμένο θέμα.
Συντάχθηκε από την ομάδα της Wiser. Ενημέρωση: 9 Νοεμβρίου 2026.
Γενικές πληροφορίες, όχι νομική, φορολογική ή χρηματοοικονομική συμβουλή. Ο δικός σας δικηγόρος και λογιστής σάς συμβουλεύουν για τη δική σας περίπτωση.
Έχετε ερώτηση για την αγορά διαμερίσματος σε έργο της Wiser; Αφήστε τα στοιχεία σας και θα επικοινωνήσουμε μαζί σας.
