איך מתנהלים כבעלי דירה ביוון כשגרים בחו״ל: הכנת הנכס להשכרה, חלוקת האחריות, דיווחים שוטפים ותכנון מכירה בהמשך.
יש לכם שאלה על רכישת נכס ביוון?
הכינו את הדירה לפני פרסום המודעה. הסדירו את מסמכי השכירות בחתימה והגישו את הדיווח לרשות המסים בתוך המועד הנדרש.
הסימונים נשמרים בדפדפן הזה.
הושלמו 0 מתוך 5
הושלמו 0 מתוך 4
החליטו בהתאם לקהל השוכרים ולהיצע בדירות דומות בסביבה. ריהוט מגדיל את ההשקעה הראשונית וכרוך גם בהוצאות החלפה לאורך השנים; השכרה ללא ריהוט כרוכה בפחות הוצאות הכנה. השוו מודעות עדכניות לשני הסוגים לפני הבחירה.
בהשכרה למגורים שחלה עליה ההגנה החוקית, נקודת המוצא היא תקופת מינימום של שלוש שנים, גם אם בחוזה נכתב פרק זמן קצר יותר. לפני הבטחת פינוי, מכירה ללא שוכר או השכרה לתקופה מוגבלת, בקשו מעורך הדין לבדוק את תחולת הכלל ואת תנאי סיום החוזה המסוים. בית המשפט העליון היווני — פסק דין 650/2007.
את הצהרת השכירות מגישים עד סוף החודש שלאחר תחילתה או שינויה. לאחר ההודעה מ־myAADE, לשוכר וליתר הבעלים המשותפים יש 30 יום לקבל או לדחות את ההצהרה; בהיעדר פעולה היא נחשבת מאושרת. זהו שלב בדיווח המס, ויש לשמור גם את החוזה ואת תיעוד המסירה. מועד הדיווח, AADE — הליך האישור.
מנהל נכס יכול לטפל בניהול השוטף. חשוב לסכם מראש את תחומי האחריות שלו, את תדירות הדיווחים ואת המקרים שבהם נדרש אישורכם.
תחומי הטיפול של מנהל הנכס
החלטות באחריותכם
רואה החשבון שלכם
הסכם ניהול צריך להבהיר את היקף השירות ואת העלות שלו. בדקו על מה מחושבת העמלה, אם נוסף מע״מ, מה משולם בזמן שהדירה פנויה, ואם יש תשלום נפרד לאיתור שוכר, לחידוש חוזה או לביקור בנכס. קבעו תקרת הוצאה ללא אישורכם, מסלול לטיפול במקרה דחוף, תדירות דיווח ומועד העברת הכספים. בדקו גם את משך ההסכם, הודעת הסיום והעברת המפתחות, המסמכים והיתרות למנהל חלופי.
בדוח לבעלים כדאי להציג את שכר הדירה שהיה אמור להתקבל, התקבולים בפועל, חובות פתוחים, חשבוניות ששולמו, דמי ניהול, יתרה שמורה והסכום שהועבר לבעלים. כך אפשר להבחין בין הכנסה חוזית, כסף שנגבה והכסף שנכנס לחשבון.
פיקדון של שוכר צריך להופיע בנפרד מהכנסה שוטפת. בדירה פנויה עדיין עשויות להיות הוצאות בעלים. במקרה של אי־תשלום, תעדו את החוב ופעלו עם מנהל הנכס ועורך הדין בהתאם להסכם ולדין; אל תבנו את התקציב על פינוי מיידי או על גבייה ודאית.
בעלות על נכס ביוון כרוכה בחובות מס ודיווח, ובהן מס על הכנסות משכירות ומס נכס שנתי. יש לטפל בהן ביוון גם אם אתם מתגוררים במדינה אחרת.
ליחידים, המס על הכנסות משכירות בשנת המס 2026 מחושב במדרגות מס שוליות, לפי ההכנסה החייבת הרלוונטית. החישוב אינו נעשה בנפרד לכל דירה.
| הכנסה חייבת משכירות | שיעור |
|---|---|
| עד €12,000 | 15% |
| €12,000 – €24,000 | 25% |
| €24,000 – €36,000 | 35% |
| מעל €36,000 | 45% |
התוצאה התפעולית אינה בהכרח ההכנסה החייבת במס. ליחידים עשוי לחול ניכוי נורמטיבי של 5% בכפוף לתנאים, ולא ניכוי אוטומטי של כל הוצאה שהופיעה בדוח הניהול. לדוגמת מדרגות בלבד, הכנסה חייבת של €18,000 בשנת 2026 יוצרת מס של €3,300: €12,000 × 15% ועוד €6,000 × 25%. זו הכנסה חייבת שכבר חושבה, לא תקבולים ברוטו. משרד האוצר — מיסוי הכנסה.
| מתי | מה בודקים |
|---|---|
| לאחר רכישה או שינוי בזכויות | שנוצר או הוגש E9 נכון; ככלל, המועד הוא 31 בינואר בשנה שלאחר השינוי, בכפוף לכללים והארכות. אין להסתפק בהנחה שהמערכת עדכנה הכול אוטומטית. AADE |
| לאחר תחילת שכירות או שינוי בה | הצהרת שכירות במועד, ומעקב אחר הליך האישור ב־myAADE |
| מדי חודש | התאמת חוזה השכירות לתקבולים, בדיקת פיגורים, הוצאות ויתרה להעברה |
| מדי שנה | בדיקת שומת ENFIA והדוח השנתי ביוון, ודיווח במדינת תושבות המס ככל שנדרש |
| בסיום שכירות | תיעוד מסירה, חשבונות ופיקדון, ועדכון דיווח השכירות בהתאם לכללים |
כדאי להסדיר תשלום שכר דירה מתועד בבנק כבר בהסכם. לפי הודעת AADE, תחילת חובת התשלום הבנקאי נדחתה ל־1 ביולי 2027; יש לבדוק שוב את הכללים לקראת מועד זה. AADE — הודעת 17 בספטמבר 2026.
גם במדינת תושבות המס שלכם עשוי לחול מס על הכנסות משכירות ביוון. אמנות למניעת כפל מס עשויות למנוע תשלום מס כפול, אך הכללים משתנים ממדינה למדינה — התייעצו עם רואה חשבון שמכיר את מערכות המס בשתי המדינות.
בהחזקה ישירה של דירה ביוון, חשוב לבדוק את אמנת המס הייעודית בין ישראל ליוון. בנוסח האנגלי הרשמי של סעיף 6, מיסוי ההכנסה מהמקרקעין מוקצה למדינה שבה הם נמצאים; הסעיף כולל הכנסה מהשכרה. לכן אין להניח שהטיפול הוא בהכרח מס ישראלי נוסף עם זיכוי על המס היווני. רואה החשבון צריך לבדוק את הזכאות להחלת האמנה, את מבנה ההחזקה ואת חובות הדיווח בישראל. המסקנה עשויה להיות שונה עבור הכנסות חברה, חלוקת רווחים או תושבות מס אחרת. אמנת ישראל–יוון, סעיף 6.
כבר בעת הרכישה כדאי לחשוב על מכירה עתידית. מחיר הרכישה, העבודות שתבצעו והמסמכים שתשמרו עשויים להשפיע עליה.
מיקום
בדקו עסקאות דומות ואת משך השיווק באזור לפני שמניחים כמה קל יהיה למכור.
מסמכים
תיק מסמכים מלא להעברת הבעלות מסייע לקדם את המכירה הבאה.
תיעוד
שמרו קבלות על עבודות שיפוץ — הן עשויות להיות רלוונטיות למיסוי במכירה.
תכנון הדירה
בדקו מי עשוי לרכוש את הדירה בעתיד, ואיך תכנון הדירה מתאים לצרכיו.
| מה מפחיתים ממחיר המכירה | בסיס לתכנון |
|---|---|
| תיווך | ההסכם עם המתווך, כולל מסים ככל שחלים |
| ליווי משפטי | הצעת המחיר והיקף הטיפול |
| מסמכי העברה ועבודות נדרשות | המסמכים המעודכנים שהנוטריון דורש; בלי לחייב פעמיים מסמכים חופפים |
| יתרת הלוואה ועלויות סילוק | אישור מהבנק, אם יש מימון |
| מסים והוצאות נוספות | הכללים במועד המכירה, נסיבות הבעלים ומדינת תושבות המס |
תמורה נטו במכירה היא מחיר המכירה פחות העלויות והחובות הנפרעים במסגרתה. היא אינה זהה לרווח מההשקעה. כדי לחשב את הרווח הכולל, מביאים בחשבון גם את ההשקעה הראשונית, תקבולי השכירות, ההוצאות, המסים והמימון לאורך השנים.
המקור הממשלתי שנבדק מציג השעיית מס רווח הון הרלוונטי עד 31 בדצמבר 2026. פורסמה הצעה להארכה ל־2027. אין לקבע היום מס אפס למכירה שתתרחש בעתיד, ואין להסיק מהדין היווני לבדו מהו הטיפול במדינה אחרת. משרד האוצר — הדין המוצג, הצעת ההארכה.
בקשו מעורך הדין לבדוק את חוזה השכירות וההגנות החלות על השוכר לפני סיכום תנאי המכירה או התחייבות למסירת נכס פנוי.
חזרו לרשימת המדריכים כדי לעיין בנושא אחר או לחזור לשלב קודם.
נכתב על ידי צוות Wiser. עודכן ב־9 בנובמבר 2026.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ פיננסי. עורך הדין ורואה החשבון שלכם ייעצו לכם בהתאם לנסיבותיכם.
יש לכם שאלה על רכישת דירה בפרויקטים של Wiser? השאירו פרטים ונחזור אליכם.
