שלבי הרכישה, הבדיקות הנדרשות, עלויות העסקה והעברת הכספים — מה חשוב להכין לקראת החתימה אצל הנוטריון.
יש לכם שאלה על רכישת נכס ביוון?
תהליך הרכישה כולל בדרך כלל את שבעת השלבים האלה. חלקם מתנהלים במקביל, ואת חלקם ניתן להשלים באמצעות עורך דין בלי להגיע ליוון. סדר הפעולות תלוי בעסקה ובתנאים שסוכמו עם אנשי המקצוע.
הוצאת מספר מס יווני (AFM)
נדרש לכל רכישה. עורך הדין שלכם יכול להגיש בקשה בשמכם.
חובה · אתם או עורך הדין שלכם
הסדרת התשלום ותיעוד מקור הכספים
התשלום עבור הנכס צריך להתבצע באמצעות הבנק, עם תיעוד ההעברה. הנוטריון והבנק מאשרים את אופן התשלום ובודקים אם נדרש חשבון בנק מקומי. ראו פרק 4.
חובה · אתם, הבנק והנוטריון
סיכום המחיר והתנאים
סכמו בכתב מה נכלל בעסקה ומה לוח הזמנים.
אתם והמוכר
בדיקות משפטיות והנדסיות
עורך הדין בודק את הבעלות וכל רישום הנוגע לנכס; מהנדס מכין את המסמכים המעידים על מצבו החוקי. ראו פרק 2.
עורך הדין שלכם · מהנדס
הסכם מקדים ומקדמה
שלב שאינו חובה. אם עורכים הסכם מקדים, סכמו עם עורך הדין והנוטריון אילו בדיקות משלימים לפניו, וכיצד מטפלים בבדיקות שנותרו, במקדמה ובתנאי הביטול.
רשות · נוטריון, שני הצדדים
תשלום מס העברת בעלות וחתימה אצל הנוטריון
כאשר חל מס העברת בעלות, הוא משולם לפני החתימה. לאחר מכן שני הצדדים חותמים על ההסכם הסופי בפני הנוטריון.
חובה · נוטריון, שני הצדדים
רישום
בתהליך ההעברה הדיגיטלי, הנוטריון מגיש את השטר למרשם המקרקעין היווני. על איש המקצוע שמלווה אתכם לוודא שהרישום הושלם.
חובה · נוטריון; בדיקת איש המקצוע מטעמכם
ייפוי כוח מאפשר לעורך הדין לפעול בשמכם, גם במעמד החתימה. סכמו את הנוסח המדויק עם עורך הדין והנוטריון לפני החתימה עליו; דרישות האימות והתרגום תלויות במדינה שבה נערך ייפוי הכוח.
בדקו שפרטי הבעלות ב־E9 נכונים. בחלק מהעסקאות ההצהרה נוצרת אוטומטית; רואה החשבון צריך לבדוק אם יש להגיש את ההצהרה או לתקן אותה.
בקשו לוח זמנים שמתייחס לנכס ולמסמכים שלו. התקדמות העסקה תלויה בהשלמת מספר המס וייפוי הכוח, בדיקות הבנק ומקור הכספים, בדיקות הבעלות והמצב החוקי, מסמכי המוכר, דיווח המס, החתימה והרישום. חלק מהפעולות מתבצעות במקביל. תיקון רישום או הסדרת שינוי בנכס יכולים לשנות את התכנון.
כדאי לקבוע מראש מי אחראי לכל שלב, מה חסר להשלמתו ומה המועד הבא לבדיקה. הפרידו בין מועד חתימת הרכישה, מסירת הדירה לאחר עבודות ותחילת שכירות; אלה שלושה מועדים שונים. אין להסיק ממשך הרישום הדיגיטלי את משך העסקה כולה.
לפני החתימה נבדקים הבעלות והרישומים הנוגעים לנכס, ומוכנים המסמכים המעידים על מצבו החוקי. בדיקות אלה אינן מחליפות בדיקה נפרדת של מצבו הפיזי.
מסמכי המוכר מופיעים בנפרד מהבדיקות שאתם מזמינים. הסימונים נשמרים בדפדפן הזה.
הושלמו 0 מתוך 7
למה זה חשוב
כדאי להתחיל בבדיקות מוקדם. לפני חתימה על הסכם מקדים או תשלום מקדמה, סכמו עם עורך הדין אילו בדיקות חייבות להסתיים ומהם התנאים שמגנים עליכם לגבי בדיקות שנותרו. לפני ההעברה הסופית יש לוודא שהבדיקות והמסמכים הנדרשים הושלמו.
בקשו תיק נכס שבו אפשר לקשר בין שטר הרכישה, זיהוי היחידה במרשם, התוכנית המאושרת, מסמכי המצב החוקי ותעודת האנרגיה. הפרטים צריכים להתאים לנכס שנמכר לכם. תעודה או תדפיס אינם מחליפים את בדיקת הבעלות והשעבודים בידי עורך הדין; מסמך על חוקיות המבנה אינו בדיקה של מצבו הפיזי.
בסיום העסקה שמרו את השטר החתום, אישור השלמת הרישום, אסמכתאות המס והתשלום ותיק המסמכים של הדירה. בקשו מאנשי המקצוע להסביר מה הושלם ומה עדיין מצריך פעולה.
למחיר הנכס מתווספות עלויות נוספות. כאן תמצאו פירוט של התשלומים, למי משלמים ומתי, וכן מבנה לחישוב העלות הכוללת.
התשובה בקצרה
כאשר חל מס העברת הבעלות הרגיל, שיעורו 3.09% מהשווי החייב במס. לכך מתווספות עלויות נוטריון, מרשם מקרקעין והיועצים שלכם.
השיעור הכולל, 3.09%, מורכב ממס של 3% בתוספת היטל עירוני בגובה 3% מסכום המס. הנוטריון מאשר את השווי החייב במס ואת ההקלות החלות.
רוב נכסי היד השנייה
3% מהשווי החייב במס, בתוספת היטל עירוני בגובה 3% מהמס — 3.09% בסך הכול. משולם לפני החתימה.
חלק מהנכסים החדשים
תלוי בעסקה. השעיית מע״מ בעסקאות שעומדות בתנאים חלה עד 31 בדצמבר 2026.
נכס חדש אינו חייב אוטומטית במע״מ, ואין להוסיף באופן אוטומטי מע״מ למס העברת בעלות. עורך הדין והנוטריון מאשרים איזה מס חל.
הדוגמאות המספריות כאן נפרדות מדוגמת התשואה במדריך הראשון.
| רכיב | איך מתכננים אותו |
|---|---|
| מחיר הדירה | המחיר בהסכם, עם פירוט מה נכלל בו |
| מס העברת בעלות רגיל | 3.09% מהשווי החייב, כאשר מסלול זה חל. בשווי חייב לדוגמה של €100,000: מס של €3,090. אין להניח שהשווי החייב תמיד זהה למחיר שבמודעה. AADE |
| נוטריון | לפי התעריף, הרכיב היחסי במדרגת שווי עד €120,000 הוא 0.80%. על €100,000 מדובר ברכיב של €800; זה אינו החשבון הכולל. בקשו הצעה הכוללת רכיבים קבועים, מסמכים, העתקים ומע״מ ככל שחל. איגוד הנוטריונים |
| רישום | לפי תעריף 2026, ברישום מכר רגיל: 5‰ מהשווי, תוספת 1‰ ברישום בספר הקדסטרי הרלוונטי, ורכיבים קבועים של €20 ו־€3. בתרחיש יחיד פשוט שבו חל 6‰ על €100,000: €623, לפני מסמכים או פעולות נוספות. הנוטריון מאשר את החישוב לעסקה. פרסום הרשומות המצורף להודעת איגוד הנוטריונים, סעיף 3 |
| עורך דין ומהנדס מטעמכם | הצעת מחיר בכתב עם פירוט היקף הבדיקה ומע״מ ככל שחל |
| תיווך או ליווי | רק לפי ההסכם החל עליכם; בדקו מי גובה, על איזה בסיס ומה כבר כלול במחיר |
| תרגום, ייפוי כוח ובנקאות | לפי המסמכים, מדינת החתימה, סכום ההעברה והמרת המטבע |
| שיפוץ, ריהוט והכנה | לפי מפרט, תוך הפרדה בין מה שכבר כלול במחיר לבין תוספות |
אין לחבר את הרכיבים הידועים ולהציגם כ״העלות הכוללת״ כל עוד חסרות הצעות המחיר. סכמו עלות כוללת רק אחרי שכל שורה מולאה, וודאו שאין חיוב כפול על אותה עבודה או על אותו מסמך.
מסמכי המוכר להעברה כוללים את אישור שלמות הזהות האלקטרונית של הבניין או הדירה ואת תעודת האנרגיה. בדוגמה זו הם אינם שכר טרחה נוסף ליועצי הרוכש; יש לאשר מי משלם כל עלות ולהימנע מספירה כפולה של אותו מסמך.
נכון לבדיקה ב־9 בנובמבר 2026, עמוד AADE מציג את מס ההעברה הרגיל. במקביל, משרד האוצר הכריז על העלאת שיעור המס ליחידים ממדינות שלישיות ל־15%, במועד מתוכנן של 1 ביולי 2027. הכרזה אינה מספיקה לקביעת תחולת המס בעסקה שלכם. לפני התחייבות לעסקה עתידית, בקשו מהנוטריון לבדוק חקיקה סופית, מועד תחולה, חריגים וזהות הרוכש. הודעת משרד האוצר.
השיעור העתידי המוצהר אינו מוצג כאן כמס החל היום, ואין לגזור ממנו אוטומטית שיעור כולל עם היטלים.
לגבי מע״מ בנכסים זכאים, המקור הממשלתי מציג השעיה עד 31 בדצמבר 2026, בכפוף לתנאים. הצעה להארכה ל־2027 פורסמה בנפרד במסגרת הליך חקיקה. אין להתבסס עליה כאילו הושלם ההליך. כללי המע״מ, הודעת ההתייעצות הציבורית.
Wiser מציעה רכישה של דירה אחת או יותר בפרויקטים שלה. לפני התחייבות, בקשו פירוט כתוב של מחיר הדירה, עלויות הרכישה, המפרט והשירותים הנלווים. בדקו אם שיפוץ, ריהוט, הכנה להשכרה, תיווך וליווי כבר כלולים, ומהו הסכם הניהול הנפרד, אם ישנו. תנאי התשלום, המקדמה, הביטול והמסירה צריכים להופיע במסמכי העסקה.
עברו עליה לפני ההסכם המקדים. הסימונים נשמרים בדפדפן הזה.
הושלמו 0 מתוך 7
התשלום עבור הנכס צריך להתבצע באמצעות הבנק ובצירוף תיעוד של מקור הכספים. כדאי להתחיל בהכנות מוקדם, משום שבדיקת המסמכים והסדרת ההעברה עלולות להימשך זמן.
01 →
הבנק שלכם
הכספים מועברים מחשבון על שמכם, בצירוף תיעוד של מקורם.
02 →
העברה מתועדת
במסלול שהנוטריון והבנק מאשרים — ישירות, או דרך חשבון יווני אם נדרש.
03
המוכר, במעמד החתימה
הנוטריון מתעד כיצד שולם מחיר הנכס.
לא תמיד. שאלו את הנוטריון והבנק מהו אופן התשלום המתאים לעסקה ואם נדרש חשבון מקומי. לפתיחת חשבון, הבנק קובע את דרישות המסמכים. הן עשויות לכלול מספר מס, דרכון, כתובת מגורים ואסמכתאות להכנסה, לעיסוק ולתושבות מס. בקשו את הרשימה המתאימה לכם. דוגמה לדרישות בנק
חלק מהרוכשים משתמשים במשכנתה יוונית; אחרים משלמים מחסכונות או נוטלים הלוואה כנגד נכסים במדינת המגורים שלהם. בקשות אשראי של תושבי חוץ נבחנות באופן פרטני. מידע על משכנתאות לתושבי חוץ
אם נעזרים במימון, ודאו מי מטפל בבקשה ומה קורה אם האשראי לא מאושר. אין להסיק מהאפשרות העקרונית לקבל משכנתה ביוון ש־Wiser מתחייבת להשיג מימון או שהבנק יאשר אותו.
הכנת הדירה להשכרה, ניהול מרחוק, מיסוי ודיווח, ותכנון מכירה בהמשך.
נכתב על ידי צוות Wiser. עודכן ב־9 בנובמבר 2026.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ פיננסי. עורך הדין ורואה החשבון שלכם ייעצו לכם בהתאם לנסיבותיכם.
יש לכם שאלה על רכישת דירה בפרויקטים של Wiser? השאירו פרטים ונחזור אליכם.
