Από την τιμή αγοράς στην ταμειακή ροή: πώς αξιολογείτε ένα ακίνητο προς εκμίσθωση στη Θεσσαλονίκη

Ενημερώθηκε στις 9 Νοεμβρίου 2026

Ενδεικτικό παράδειγμα με υποθέσεις εργασίας για τον υπολογισμό. Δεν αποτελεί συναλλαγή, πρόβλεψη ή προσφορά της Wiser. Οι τιμές, τα μισθώματα, οι αμοιβές, η πληρότητα και οι όροι χρηματοδότησης είναι υποθετικά μεγέθη και όχι στοιχεία αναφοράς της αγοράς. Ο κανόνας για τον φόρο μεταβίβασης τεκμηριώνεται χωριστά. Όλα τα υποθετικά κόστη υπηρεσιών περιλαμβάνουν τον ΦΠΑ που τυχόν αναλογεί. Και το ποσοστό της αμοιβής διαχείρισης θεωρείται τελική χρέωση. Το μοντέλο καλύπτει 12 μήνες κατοχής του ακινήτου. Η προετοιμασία και η πρώτη εκμίσθωση περιλαμβάνονται στο διάστημα κατά το οποίο υποθέτουμε ότι το ακίνητο παραμένει κενό. Οι υπολογισμοί σταματούν πριν από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων.

Ξεκινήστε από τη συμφωνημένη τιμή και μια σαφή καταγραφή όσων περιλαμβάνει. Στο παράδειγμα αυτό, η ανακαίνιση και η επίπλωση αποτελούν πρόσθετα κόστη.

Στο συνήθες καθεστώς φόρου μεταβίβασης, η ΑΑΔΕ ορίζει συντελεστή 3% επί της φορολογητέας αξίας, συν εισφορά υπέρ δήμων ίση με το 3% του φόρου. Η συνολική επιβάρυνση αντιστοιχεί επομένως σε 3,09%. Εδώ υποθέτουμε φορολογητέα αξία 100.000 €, χωρίς απαλλαγή και χωρίς επιβολή ΦΠΑ στο ακίνητο αντί φόρου μεταβίβασης. Άρα: 3.000 € + 90 € = 3.090 €. Η φορολογητέα αξία είναι ξεχωριστό δεδομένο. Μην χρησιμοποιείτε αυτόματα στη θέση της τη ζητούμενη τιμή. Επιβεβαιώστε με τον συμβολαιογράφο το καθεστώς και την αξία που ισχύουν κατά την ημερομηνία της συναλλαγής. ΑΑΔΕ: Φορολογία μεταβίβασης ακινήτων.

Τα υπόλοιπα ποσά είναι παραδοχές για την κατάρτιση του προϋπολογισμού, όχι νόμιμα καθορισμένες χρεώσεις ή αμοιβές της Wiser. Σε μια πραγματική αγορά, αντικαταστήστε τα με γραπτές προσφορές. Αν η ανακαίνιση ή η επίπλωση περιλαμβάνεται ήδη στην τιμή, αφαιρέστε την αντίστοιχη πρόσθετη χρέωση. Ο οδηγός προετοιμασίας για την αγορά εξηγεί αναλυτικότερα τους ελέγχους που συνδέονται με αυτά τα κόστη.

Στο βασικό σενάριο υποθέτουμε μηνιαίο μίσθωμα 600 € και έναν μήνα χωρίς έσοδα από μίσθωση, στον οποίο περιλαμβάνονται η προετοιμασία και η εύρεση του πρώτου μισθωτή. Τα μισθώματα των υπόλοιπων 11 μηνών εισπράττονται πλήρως μέσα στην περίοδο του υπολογισμού. Τα δυνητικά μισθώματα είναι 7.200 €, ενώ τα εισπραχθέντα μισθώματα ανέρχονται σε 6.600 €.

Η διάκριση έχει σημασία. Το υπογεγραμμένο μισθωτήριο δεν ισοδυναμεί με χρήματα στον λογαριασμό. Αν ξεκινάτε από τις πραγματικές εισπράξεις, το διάστημα χωρίς μισθωτή έχει ήδη αποτυπωθεί σε αυτές: μην το αφαιρέσετε ξανά. Καταγράψτε χωριστά τα ανείσπρακτα μισθώματα και μην συμπεριλάβετε την επιστρεπτέα εγγύηση του μισθωτή στα έσοδα από μίσθωση.

Η παραδοχή για τη διαχείριση δεν προβλέπει ελάχιστη αμοιβή ή ξεχωριστή χρέωση όσο το ακίνητο είναι κενό. Η αμοιβή των 300 € για την εύρεση μισθωτή είναι χωριστή. Οι όροι μιας πραγματικής σύμβασης μπορεί να διαφέρουν. Τα 360 € για επισκευές αντιστοιχούν σε δαπάνη που πληρώθηκε στο συγκεκριμένο σενάριο, όχι σε χρήματα που μπήκαν σε αποθεματικό. Οι συνήθεις λογαριασμοί που πληρώνει ο μισθωτής δεν περιλαμβάνονται ούτε στα έσοδα ούτε στα έξοδα.

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο ετήσιος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων και συνδέεται με τα δικαιώματα που υφίστανται την 1η Ιανουαρίου. Ο υπολογισμός του εξαρτάται από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη. Τα 240 € είναι υπόθεση εργασίας, όχι ένα σταθερό ποσό φόρου για κάθε διαμέρισμα αξίας 100.000 €. Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών: ΕΝΦΙΑ.

Καθαρό λειτουργικό εισόδημα = εισπραχθέντα μισθώματα − λειτουργικά έξοδα που πληρώνει ο ιδιοκτήτης.

Στο παράδειγμα: 6.600 € − 2.052 € = 4.548 €. Ο ορισμός αυτός περιλαμβάνει τον φόρο ιδιοκτησίας και τα έξοδα εύρεσης μισθωτή και διαχειριστικών εργασιών του πίνακα. Δεν περιλαμβάνει τη χρηματοδότηση, τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων ή τα κόστη αγοράς και προετοιμασίας που έχουν ήδη καταγραφεί στην αρχή.

Η διαφορά προκύπτει τόσο από τα έξοδα και το διάστημα χωρίς μισθώματα που αφαιρούνται από τα έσοδα όσο και από το μεγαλύτερο συνολικό κεφάλαιο που χρησιμοποιείται στον υπολογισμό. Κανένας από τους δύο δείκτες δεν περιλαμβάνει μεταβολή στην αξία του διαμερίσματος. Ένα ενδεχόμενο κέρδος από μελλοντική πώληση είναι ξεχωριστό αποτέλεσμα, όχι διαθέσιμα χρήματα για τους φετινούς λογαριασμούς.

Χρησιμοποιείτε τους ίδιους ορισμούς όταν συγκρίνετε ακίνητα. Ένα ποσοστό χωρίς τη βάση κόστους και τον κατάλογο εξόδων του δεν αρκεί για μια ολοκληρωμένη σύγκριση.

Κρατήστε αμετάβλητο το κόστος αγοράς. Τώρα υποθέστε μίσθωμα χαμηλότερο κατά 5%, δηλαδή 570 € τον μήνα, δύο μήνες χωρίς μισθώματα και μια επιπλέον επισκευή που πληρώθηκε και κόστισε 1.000 €. Το διάστημα χωρίς μισθωτή περιλαμβάνει και πάλι την προετοιμασία και την εκμίσθωση. Στο σενάριο αυτό δεν υπάρχουν άλλες καθυστερήσεις πληρωμών ή πρόσθετες εργασίες αναβάθμισης.

Η αμοιβή διαχείρισης μειώνεται μαζί με τα εισπραχθέντα μισθώματα. Τα υπόλοιπα λειτουργικά έξοδα του βασικού σεναρίου παραμένουν στα 1.524 €. Η επιπλέον επισκευή προστίθεται στην αρχική δαπάνη συντήρησης των 360 €.

Πρόκειται για ανάλυση ευαισθησίας, όχι για το όριο του δυσμενέστερου δυνατού αποτελέσματος. Μια παρατεταμένη διαφωνία για πληρωμές, σημαντικές εργασίες στην πολυκατοικία ή μια υπέρβαση του προϋπολογισμού ανακαίνισης μπορεί να κοστίσουν περισσότερο. Το πρακτικό ερώτημα είναι αν το χαμηλότερο εισόδημα εξακολουθεί να ταιριάζει στον προϋπολογισμό σας και στις εναλλακτικές που έχετε.

Οι υπολογισμοί σταματούν πριν από τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Η λειτουργική ταμειακή ροή δεν ταυτίζεται αυτομάτως με το φορολογητέο εισόδημα: η ελληνική φορολογική νομοθεσία καθορίζει ποιες δαπάνες εκπίπτουν. Μην εφαρμόζετε έναν φορολογικό συντελεστή απευθείας στα 4.548 € ή στα 588,24 € θεωρώντας ότι το αποτέλεσμα είναι ορθό. Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών: Φορολογία εισοδήματος.

Η φορολογική κατοικία και η μορφή ιδιοκτησίας έχουν σημασία. Η ΑΑΔΕ κατατάσσει τα εισοδήματα από ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα στα εισοδήματα ελληνικής πηγής και εξηγεί ότι για τους φορολογικούς κατοίκους εξωτερικού εφαρμόζονται οι σχετικές συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας. Οι υποχρεώσεις δήλωσης στη χώρα φορολογικής κατοικίας και η εφαρμογή της εκάστοτε σύμβασης εξετάζονται με βάση τις συγκεκριμένες περιστάσεις του ιδιοκτήτη. ΑΑΔΕ: Φορολόγηση εισοδήματος κατοίκων εξωτερικού στην Ελλάδα.

Το μοντέλο είναι σε ευρώ. Αν οι δαπάνες σας ή ο δανεισμός σας είναι σε άλλο νόμισμα, εξετάστε χωριστά το κόστος μετατροπής και τον συναλλαγματικό κίνδυνο. Μια μελλοντική πώληση χρειάζεται επίσης δικό της υπολογισμό, με το τίμημα, τα έξοδα πώλησης, τον φόρο και το ανεξόφλητο υπόλοιπο του δανείου.

Για ένα συγκεκριμένο ακίνητο, αντικαταστήστε κάθε παραδοχή με τεκμηριωμένα στοιχεία: όσα συμφωνείται ότι περιλαμβάνει η τιμή, συγκρίσιμα μισθώματα, γραπτές προσφορές υπηρεσιών, έξοδα της πολυκατοικίας και όρους χρηματοδότησης. Έπειτα ελέγξτε αν τόσο το βασικό σενάριο όσο και μια δυσμενέστερη χρονιά ανταποκρίνονται στα χρήματα που μπορείτε να διαθέσετε. Μπορείτε να συνεχίσετε στον οδηγό επενδυτή της Wiser ή να συζητήσετε με την ομάδα την τιμή, τις προδιαγραφές και τους όρους διαχείρισης ενός συγκεκριμένου ακινήτου της Wiser.