Η βασική εικόνα
Στη μακροχρόνια μίσθωση, η διαχείριση ακινήτου στη Θεσσαλονίκη πρέπει να καλύπτει συντονισμένα την κατάσταση του διαμερίσματος, τη μίσθωση, τα χρήματα και τα έγγραφα. Αν μένετε κοντά, οι επισκέψεις είναι ευκολότερες. Αν μένετε στο εξωτερικό, ο τοπικός συντονισμός αποκτά μεγαλύτερη σημασία. Σε κάθε περίπτωση, χρειάζεστε σαφή εικόνα των ενεργειών που έγιναν και των αποφάσεων που εκκρεμούν.
Ενημερώθηκε στις 9 Νοεμβρίου 2026
Οι παρακάτω ενότητες σας βοηθούν να αξιολογήσετε μια υπηρεσία διαχείρισης. Οι επιμέρους εργασίες, οι χρεώσεις και οι αρμοδιότητες πρέπει να συμφωνούνται γραπτώς.
1. Προετοιμάστε το διαμέρισμα για παράδοση
Πριν δημοσιεύσετε την αγγελία, ελέγξτε τι λειτουργεί και τι χρειάζεται φροντίδα: υδραυλικά, ζεστό νερό, θέρμανση, ψύξη, ηλεκτρολογικό εξοπλισμό, κλειδαριές και όσες συσκευές παρέχονται με το διαμέρισμα. Καταγράψτε τις βλάβες, οργανώστε τους κατάλληλους τεχνικούς ελέγχους και φυλάξτε τις εγγυήσεις και τις οδηγίες χρήσης. Η ανακαινισμένη όψη από μόνη της δεν αποδεικνύει ότι όλα λειτουργούν.
Ελέγξτε το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) του διαμερίσματος, όπου απαιτείται. Στις αγγελίες μίσθωσης που υπάγονται στη σχετική υποχρέωση πρέπει να αναγράφεται η ενεργειακή κατηγορία που προκύπτει από έγκυρο πιστοποιητικό. Φροντίστε το κατά την προετοιμασία του ακινήτου, χωρίς να περιμένετε να βρεθεί ενοικιαστής. Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Κατά την παράδοση, συντάξτε μια χρονολογημένη καταγραφή της κατάστασης του διαμερίσματος με φωτογραφίες, κατάλογο εξοπλισμού, ενδείξεις μετρητών και τα κλειδιά που παραδίδονται. Σημειώστε τυχόν εκκρεμείς εργασίες και ποιος θα τις αναλάβει. Δώστε στον ενοικιαστή πρακτικές οδηγίες και τα στοιχεία επικοινωνίας για αναγγελία βλαβών.
Ο διαχειριστής του διαμερίσματος χρειάζεται επίσης να γνωρίζει τον διαχειριστή της πολυκατοικίας, τα κοινόχρηστα και τυχόν προγραμματισμένες εργασίες στους κοινόχρηστους χώρους και τις εγκαταστάσεις. Η διαχείριση ενός διαμερίσματος και η διαχείριση ολόκληρης της πολυκατοικίας είναι διαφορετικές αρμοδιότητες. Η συμφωνία πρέπει να ορίζει ποιος αναλαμβάνει τον συντονισμό μεταξύ τους.
2. Επιλέξτε κατάλληλο ενοικιαστή και τεκμηριώστε την απόφαση
Μια ακριβής αγγελία περιγράφει την κατάσταση του διαμερίσματος, τη θέρμανση, την επίπλωση, την πρόσβαση και τις γνωστές τακτικές επιβαρύνσεις. Συμφωνήστε το ζητούμενο μίσθωμα και ποιος μπορεί να εγκρίνει αλλαγές του. Αν το ενδιαφέρον είναι περιορισμένο, εξετάστε τα αιτήματα που λαμβάνετε και τα σχόλια από τις επισκέψεις, πριν θεωρήσετε ότι μια μείωση του μισθώματος θα λύσει το πρόβλημα.
Αξιολογήστε τους υποψηφίους με σταθερά, ουσιαστικά κριτήρια: τη δυνατότητα καταβολής του μισθώματος, την προβλεπόμενη χρήση και τον αριθμό των ενοίκων, καθώς και τη συμβατότητα με νόμιμους όρους μίσθωσης. Ένας φοιτητής και ένας εργαζόμενος μπορεί να προσκομίσουν διαφορετικά αποδεικτικά για τους οικονομικούς πόρους τους. Η εθνικότητα ή άλλα προστατευόμενα χαρακτηριστικά δεν αποτελούν κριτήριο αξιοπιστίας. Αν συμφωνηθεί η συμμετοχή εγγυητή, αποτυπώστε τη συμφωνία με τον κατάλληλο τρόπο.
Συλλέγετε μόνο τα απαραίτητα προσωπικά δεδομένα, εξηγείτε γιατί τα χρειάζεστε, περιορίζετε την πρόσβαση και ορίζετε κατάλληλο χρόνο διατήρησης. Πρόκειται για πρακτική εφαρμογή των αρχών του Γενικού Κανονισμού Προστασίας Δεδομένων (ΓΚΠΔ), όπως η ελαχιστοποίηση των δεδομένων και η ασφαλής διαχείρισή τους. Αρχή Προστασίας Δεδομένων Προσωπικού Χαρακτήρα.
Ξεκαθαρίστε ποιος εισηγείται την επιλογή ενοικιαστή και ποιος αποφασίζει τελικά. Η εύρεση ενός υποψηφίου δεν εγγυάται από μόνη της την πληρωμή ούτε σημαίνει ότι περιλαμβάνεται η διαχείριση της μίσθωσης στη συνέχεια.
3. Οργανώστε το μισθωτήριο και τις φορολογικές δηλώσεις
Το μισθωτήριο πρέπει να ρυθμίζει το μίσθωμα, τον τρόπο πληρωμής, την εγγύηση, την επιτρεπόμενη χρήση, τις ευθύνες συντήρησης, την πρόσβαση κατόπιν συνεννόησης, τη διάρκεια και τη λύση της μίσθωσης. Αναθέστε τον νομικό έλεγχο των όρων με βάση τη συγκεκριμένη μίσθωση. Στις μισθώσεις κατοικίας που υπάγονται στη νόμιμη ελάχιστη διάρκεια, η συμφωνία μικρότερης διάρκειας στο μισθωτήριο δεν αναιρεί την ελάχιστη τριετία. Άρειος Πάγος, απόφαση 650/2007.
Παράλληλα, απαιτείται η δήλωση των στοιχείων της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ. Η ηλεκτρονική δήλωση εξυπηρετεί φορολογικούς σκοπούς. Φυλάξτε χωριστά το μισθωτήριο. Συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ για τις δηλώσεις μίσθωσης, ερώτηση 1.
Εντάξτε τα παρακάτω βήματα στη διαδικασία διαχείρισης:
- Υποβολή: η δήλωση υποβάλλεται έως το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξη ή την τροποποίηση της μίσθωσης. Κρατήστε το αποδεικτικό υποβολής. Υπηρεσία δηλώσεων μίσθωσης της ΑΑΔΕ.
- Παρακολούθηση: οι ενοικιαστές και οι λοιποί συνιδιοκτήτες έχουν 30 ημέρες από την αποστολή της ειδοποίησης για να αποδεχθούν ή να απορρίψουν τη δήλωση. Αν δεν προβούν σε καμία ενέργεια εντός της προθεσμίας, η δήλωση θεωρείται αποδεκτή. Παρακολουθήστε την εξέλιξη και αντιμετωπίστε τυχόν αποκλίσεις. Απόφαση ΑΑΔΕ Α.1068/2025.
- Ετήσια συγκέντρωση στοιχείων: για τους εκμισθωτές που είναι φυσικά πρόσωπα, η δήλωση εισοδήματος από μισθώματα περιλαμβάνει τα έντυπα Ε2 και Ε1. Συμφωνήστε ποια στοιχεία χρειάζεται ο λογιστής και πότε. Οδηγός της ΑΑΔΕ για τη μακροχρόνια μίσθωση.
Ορίστε τον υπεύθυνο για κάθε βήμα και την εξουσιοδότηση που χρειάζεται. Ο ρόλος του διαχειριστή στην καθημερινή λειτουργία του ακινήτου δεν περιλαμβάνει αυτόματα την υποβολή φορολογικών δηλώσεων ή τη νομική εκπροσώπηση. Ο λογιστής πρέπει να προσδιορίσει τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη με βάση τη φορολογική κατοικία και το ιδιοκτησιακό καθεστώς, συμπεριλαμβανομένων τυχόν υποχρεώσεων δήλωσης σε άλλη χώρα.
4. Καταγράφετε τις εισπράξεις και τις επισκευές
Συμφωνήστε ημερομηνία πληρωμής, τρόπο πληρωμής που αφήνει αποδεικτικό και διαδικασία αντιστοίχισης κάθε είσπραξης με την περίοδο μίσθωσης που καλύπτει. Αν μια πληρωμή καθυστερήσει, πρέπει να ακολουθούν καταγεγραμμένη επικοινωνία, ενημέρωση του ιδιοκτήτη και, όπου χρειάζεται, νομική συμβουλή. Μη βασίζετε τον προϋπολογισμό σας σε άμεση έξωση ή βέβαιη είσπραξη των οφειλών.
Για τις επισκευές, ορίστε την εξουσία έγκρισης τακτικών δαπανών, τις εργασίες που απαιτούν προηγούμενη έγκριση και τη διαδικασία για επείγοντα περιστατικά. Διευκρινίστε πώς ενημερώνεται ο ιδιοκτήτης, ποιος ενεργεί αν δεν είναι διαθέσιμος και πώς καταγράφεται η απόφαση.
Για παράδειγμα, μια διαρροή σε εξέλιξη μπορεί να χρειάζεται άμεση παρέμβαση για τον περιορισμό της ζημιάς και, στη συνέχεια, ξεχωριστή απόφαση για την οριστική επισκευή. Το αίτημα αντικατάστασης μιας συσκευής που λειτουργεί χρειάζεται διαφορετική αξιολόγηση. Η συμφωνία πρέπει να διακρίνει αυτές τις περιπτώσεις, χωρίς να παρέχει απεριόριστη εξουσία δαπανών.
Για κάθε εργασία, κρατήστε περιγραφή, διάγνωση, προσφορά όπου χρειάζεται, έγκριση, παραστατικό και καταγραφή της ολοκλήρωσης. Εξετάστε αν υπάρχει εγγύηση ή ασφαλιστική κάλυψη πριν χρεώσετε κάθε κόστος στον ιδιοκτήτη. Κατανείμετε τις δαπάνες σύμφωνα με το μισθωτήριο, τον κανονισμό της πολυκατοικίας και την ισχύουσα νομοθεσία, χωρίς να τις χρεώνετε αυτόματα στον ενοικιαστή. Προγραμματίστε προληπτική συντήρηση και συμφωνήστε την πρόσβαση στο διαμέρισμα. Ακόμη και όσο παραμένει κενό, μπορεί να υπάρχουν λογαριασμοί και ανάγκες συντήρησης.
5. Ζητήστε αναφορά που σας επιτρέπει να ελέγχετε τα ποσά
Μια μηνιαία αναφορά μπορεί να είναι χρήσιμη, παράλληλα με άμεση ενημέρωση για επείγοντα ζητήματα. Συμφωνήστε τη συχνότητα αναφοράς και το χρονοδιάγραμμα μεταφοράς χρημάτων. Ο παρακάτω πίνακας παρουσιάζει τα προτεινόμενα περιεχόμενα. Δεν αποτελεί αναφορά της Wiser ούτε αποτυπώνει τους όρους ενημέρωσης που παρέχει η εταιρεία.
| Στοιχείο αναφοράς | Τι πρέπει να μπορεί να ελέγξει ο ιδιοκτήτης |
|---|---|
| Ακίνητο και περίοδος αναφοράς | Ποιο διαμέρισμα και ποιες ημερομηνίες καλύπτονται, πότε ήταν μισθωμένο και πότε κενό |
| Οφειλόμενα και εισπραχθέντα μισθώματα | Μίσθωμα βάσει σύμβασης, εισπράξεις με τις ημερομηνίες τους και περίοδος που εξοφλεί κάθε είσπραξη |
| Ληξιπρόθεσμα μισθώματα | Παλαιές και νέες οφειλές, καταβολές έναντι αυτών και εξέλιξη των ενεργειών είσπραξης |
| Δαπάνες | Προμηθευτής, σκοπός, παραστατικό, έγκριση και ένδειξη αν το ποσό έχει εξοφληθεί ή εκκρεμεί |
| Χρεώσεις διαχείρισης | Βάση υπολογισμού της αμοιβής, ΦΠΑ όπου εφαρμόζεται και χωριστά συμφωνημένες χρεώσεις |
| Διαθέσιμα για τη λειτουργία του ακινήτου | Αρχικό υπόλοιπο, εισπράξεις μισθωμάτων, καταθέσεις του ιδιοκτήτη, πληρωμένες δαπάνες, μεταφορές και τελικό υπόλοιπο |
| Εγγύηση ενοικιαστή | Ποσό που τηρείται, ποιος το διακρατεί, κινήσεις και τυχόν τεκμηριωμένη εκκαθάριση, σε χωριστή καταγραφή |
| Εκκρεμότητες | Ανολοκλήρωτες επισκευές, προθεσμίες, υπεύθυνος και αποφάσεις που απαιτούνται |
Όταν ο διαχειριστής κρατά χρήματα για τη λειτουργία του ακινήτου, το ταμειακό υπόλοιπο ελέγχεται με την εξής σχέση: αρχικό υπόλοιπο συν εισπράξεις και καταθέσεις του ιδιοκτήτη, μείον πληρωμένες δαπάνες και μεταφορές προς τον ιδιοκτήτη, ίσον τελικό υπόλοιπο. Το αποθεματικό συντήρησης αποτελεί μέρος αυτού του υπολοίπου και δεν καταχωρίζεται ως πρόσθετη δαπάνη. Καταγράψτε χωριστά όσα έξοδα πλήρωσε απευθείας ο ιδιοκτήτης, ώστε να εμφανίζονται χωρίς να αφαιρούνται δύο φορές.
Ένα ανεξόφλητο παραστατικό αντιστοιχεί σε υποχρέωση, όχι σε πληρωμή που έχει ήδη γίνει. Η εγγύηση του ενοικιαστή δεν πρέπει να αυξάνει το εμφανιζόμενο εισόδημα από μισθώματα, ενώ το ποσό που μεταφέρεται στον τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη δεν αποτελεί μέτρο του φορολογητέου εισοδήματος. Φυλάξτε τα παραστατικά και τα υπόλοιπα αποδεικτικά μαζί με την αναφορά.
6. Ελέγξτε πώς κατανέμει τις αρμοδιότητες η σύμβαση διαχείρισης
Συγκρίνετε το συνολικό εύρος των υπηρεσιών και τους κανόνες χρέωσης. Ένα ποσοστό αμοιβής από μόνο του δεν αρκεί, αν δεν γνωρίζετε τη βάση υπολογισμού του: οφειλόμενα μισθώματα, εισπραχθέντα μισθώματα ή άλλο συμφωνημένο ποσό. Διευκρινίστε τον χειρισμό του ΦΠΑ και τυχόν χρεώσεις για περιόδους που το ακίνητο είναι κενό, εύρεση ενοικιαστή, ανανέωση, ελέγχους του ακινήτου, συντονισμό τεχνικών και λήξη της συνεργασίας. Ρωτήστε αν επιβάλλεται πρόσθετη αμοιβή ή προμήθεια στα παραστατικά των τεχνικών.
Καταγράψτε τις αρμοδιότητες του ιδιοκτήτη, του διαχειριστή, του λογιστή και του δικηγόρου. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να κρατήσει την έγκριση ενοικιαστών, αλλαγών στο μίσθωμα και μεγάλων εργασιών, ενώ ο διαχειριστής αναλαμβάνει τη συμφωνημένη επικοινωνία και τον συντονισμό προμηθευτών. Οι φορολογικές και νομικές υπηρεσίες χρειάζονται τη δική τους σαφή περιγραφή.
Η προσωπική διαχείριση μπορεί να ταιριάζει σε έναν ιδιοκτήτη που μένει στην περιοχή, διαθέτει χρόνο, επαρκή γνώση της γλώσσας και αξιόπιστους συνεργάτες. Η ανάθεση περισσότερων εργασιών μπορεί να μειώσει τον φόρτο του, αλλά συνεπάγεται κόστος και απαιτεί εποπτεία. Μπορεί επίσης να λειτουργήσει μια πιο περιορισμένη υπηρεσία, αρκεί για κάθε εργασία που μένει εκτός να έχει οριστεί υπεύθυνος.
7. Προβλέψτε αποφάσεις από απόσταση, αλλαγές ενοικιαστή και λήξη συνεργασίας
Συμφωνήστε τη γλώσσα επικοινωνίας, έναν βασικό υπεύθυνο και έναν αναπληρωτή του. Φυλάξτε μισθωτήρια, αναφορές, εγκρίσεις και καταγραφές επισκευών σε προσβάσιμο αρχείο με ασφαλή κοινή χρήση. Δώστε τις κατάλληλες εξουσιοδοτήσεις, αντί να κοινοποιείτε κωδικούς προσωπικών λογαριασμών. Η διαμονή στο εξωτερικό δεν πρέπει να σας στερεί την πρόσβαση στα αρχεία του ακινήτου.
Στο τέλος της μίσθωσης, συγκρίνετε την κατάσταση του διαμερίσματος με την αρχική καταγραφή, σημειώστε τις ενδείξεις των μετρητών και τα κλειδιά που επιστρέφονται και τακτοποιήστε τους λογαριασμούς και την εγγύηση σύμφωνα με τη σύμβαση και την ισχύουσα νομοθεσία. Διακρίνετε τη φθορά από συνήθη χρήση από τις ζημιές για τις οποίες προβάλλεται αξίωση. Σύμφωνα με τις δημοσιευμένες οδηγίες της ΑΑΔΕ, η λύση της μίσθωσης πρέπει να δηλώνεται έως το τέλος του επόμενου μήνα. Συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ για τις δηλώσεις μίσθωσης, ερώτηση 2.
Αν λήξει η συνεργασία διαχείρισης, η συμφωνία πρέπει να προβλέπει προειδοποίηση, τελική εκκαθάριση και παράδοση κλειδιών, εγγράφων, χρημάτων και εκκρεμών υποθέσεων. Η αλλαγή διαχειριστή δεν πρέπει να αφήνει κάποια επισκευή ή προθεσμία δήλωσης χωρίς υπεύθυνο.
Η σωστή διαχείριση σας δίνει σαφή εικόνα για το ποιος αναλαμβάνει κάθε ενέργεια σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Για περισσότερα σχετικά με την ιδιοκτησία και τη διαχείριση ακινήτου, διαβάστε τον οδηγό της Wiser για την ιδιοκτησία και τη διαχείριση ακινήτου και στη συνέχεια συζητήστε με την ομάδα το εύρος των υπηρεσιών και τους όρους για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα.
Συχνές ερωτήσεις
Πώς συγκρίνετε προσφορές διαχείρισης με το ίδιο ποσοστό αμοιβής;
Συγκρίνετε τη βάση υπολογισμού της αμοιβής και τις εργασίες που καλύπτει. Η χρέωση επί των οφειλόμενων μισθωμάτων μπορεί να διαφέρει από τη χρέωση επί όσων εισπράχθηκαν πραγματικά. Ελέγξτε επίσης τον ΦΠΑ, τις χρεώσεις για περιόδους χωρίς ενοικιαστή και τις πρόσθετες αμοιβές για εύρεση ενοικιαστή, ανανέωση μίσθωσης ή συντονισμό επισκευών. Ζητήστε από κάθε πάροχο να διευκρινίσει ποιος αναλαμβάνει τις εργασίες εκτός προσφοράς. Έπειτα συγκρίνετε το συνολικό κόστος και όσα θα χρειαστεί να οργανώσετε εσείς.
Πώς ελέγχετε ότι το ποσό που κατατέθηκε στον λογαριασμό σας συμφωνεί με την αναφορά διαχείρισης;
Ελέγξτε το αρχικό υπόλοιπο, τις εισπράξεις, τις δαπάνες που πληρώθηκαν και τα χρήματα που εξακολουθεί να κρατά ο διαχειριστής μετά τη μεταφορά στον λογαριασμό σας. Αντιστοιχίστε τις κινήσεις με τα αποδεικτικά και την περίοδο αναφοράς. Συμπεριλάβετε στον έλεγχο τα έξοδα που πληρώσατε απευθείας, ώστε να μην αφαιρεθούν ξανά. Βεβαιωθείτε ότι το αποθεματικό συντήρησης παραμένει μέρος του υπολοίπου, η εγγύηση εμφανίζεται χωριστά και τα ανεξόφλητα παραστατικά σημειώνονται ως εκκρεμή. Αν υπάρχει διαφορά, ζητήστε τις κινήσεις και τις ημερομηνίες που την εξηγούν.
Τι χρειάζεται να συμφωνήσετε για μια επείγουσα επισκευή όταν δεν είστε διαθέσιμοι;
Ορίστε ποιος μπορεί να ενεργήσει όταν δεν είναι δυνατή η επικοινωνία μαζί σας, σε ποιες περιπτώσεις και μέχρι ποιο όριο δαπάνης. Διακρίνετε την επείγουσα παρέμβαση για περιορισμό ζημιάς, όπως η διακοπή μιας διαρροής σε εξέλιξη, από την οριστική επισκευή ή αντικατάσταση που μπορεί να υποβληθεί για έγκριση. Ορίστε εναλλακτικό πρόσωπο επικοινωνίας και ζητήστε καταγραφή της βλάβης, της ενέργειας, του κόστους και του παραστατικού. Το όριο δαπάνης και η διαδικασία ενημέρωσης πρέπει να συμφωνηθούν για τη δική σας συνεργασία. Δεν υπάρχει ένα ενιαίο προτεινόμενο ποσό για κάθε διαμέρισμα.
Ποια αποδεικτικά χρειάζεστε για να ελέγξετε ότι η μίσθωση δηλώθηκε στην ΑΑΔΕ;
Ζητήστε το αποδεικτικό υποβολής της δήλωσης μίσθωσης και ενημέρωση για την κατάσταση αποδοχής της στο myAADE. Συγκρίνετε τα στοιχεία του ακινήτου, την περίοδο μίσθωσης και το μίσθωμα με το μισθωτήριο. Ζητήστε εξηγήσεις αν η δήλωση έχει απορριφθεί ή η διαδικασία παραμένει ανοικτή. Συμφωνήστε ποιος υποβάλλει τη δήλωση, παρακολουθεί τις ειδοποιήσεις και αναλαμβάνει τις αναγκαίες διορθώσεις. Βεβαιωθείτε ότι οι εργασίες αυτές περιλαμβάνονται στη σύμβαση υπηρεσιών και ότι ο υπεύθυνος έχει την κατάλληλη εξουσιοδότηση.
Τι πρέπει να παραδοθεί στον νέο διαχειριστή όταν το διαμέρισμα είναι ήδη μισθωμένο;
Ζητήστε φάκελο παράδοσης με το ισχύον μισθωτήριο, την αρχική καταγραφή κατά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, τα αποδεικτικά δηλώσεων, τα κλειδιά και κατάλογο εκκρεμών επισκευών και άλλων θεμάτων. Συμπεριλάβετε εκκαθάριση που προσδιορίζει τα διαθέσιμα χρήματα, τις οφειλές, ποιος κρατά την εγγύηση και ποιες μεταφορές χρημάτων εκκρεμούν. Συμφωνήστε σαφή ημερομηνία μεταβίβασης της ευθύνης. Ενημερώστε τον ενοικιαστή με ποιον θα επικοινωνεί και, εφόσον αλλάζουν τα στοιχεία πληρωμής, γνωστοποιήστε τα αφού επιβεβαιωθούν. Κάθε εκκρεμής επισκευή ή προθεσμία δήλωσης πρέπει να έχει ορισμένο υπεύθυνο και κατά τη μετάβαση.
